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、社区成熟、配套设施完善等优势异军突起 ，亦成为越来越多中、高收入购房群体所注目的焦点。二手民宅、二手公寓凭借其自身优势受到越来越多购房者的欢迎 ，而目前二手房市场上整体供不应求局面又未能得以缓解，所以旺盛的购房需求刺激了二手房交易的进一步增长。 　　最后 ，中国的土地资源是有限的 ，因此 ，二手房市场在解决中低收入人群居住问题及稳定整体房价中发挥着越来越重要的作用。政府在对二手房市场进一步规范的同时，开始加强引导和扶持。 市场表现 　 　　商品房成交价格上涨迅速，消费者心理承受单价的能力被迫提升，使得市场需求产生较大的分流态势，更多的消费者被分流到房地产二手房市场 ，也带动了房地产二手房市场价格的提升 。房地产三级市场对于房地产二级市场的依托力度明显增强。 心理轨迹 　　房交会购房人群聚集 ，是不少专业调研机构进行购房者消费特征调研的绝佳时机 ，因此，每次房交会过后 ，各类媒体都会公布这些调研报告的结论 。可以注意到 ，近两年来，各地不少媒体在说到购房者时，基本上都说购房者的心理价有了很大的提升 ，房价承受力也大大加强。比如大连的购房者心理价位，由最早的每平米3000元左右，到了每平米4000元左右，直到现在每平米5000元左右，总价款也由20多万元直接飙升至接近50万元 。 　　不难看出 ，购房者的消费心理轨迹之一就是房价的心理价位在不断提升 。由于近年来个人消费贷款的普及，购房习惯已经由现房转变为期房，全款付清转变为商业按揭贷款，这样就放大了购房者的消费能力，使得房价的提升有了现实支撑 。但在这个过程中，商品房的属性已经难以界定到底是消费品还是投资品，在“追涨杀跌”的投资心理作用下 ，房价一路高歌 ，最终使得政府下大决心稳定房价 。另外，普通百姓购房主要还是用于自住，如果商品房的价格涨幅超过其收入承受力时，其承受价位提升空间有限，其消费心理轨迹必然会发生另外一种变化，从而转向二手房市场。 　　因此，购房者的消费心理轨迹之二就是购买二手房，二手房市场将全面繁荣，导致房地产整体市场结构发生转变。这样房地产市场逐渐进入成熟阶段。没有任何一个国家可以无限供给土地用于房屋开发 ，所以，一定规模的二手房市场对于房地产市场的平稳发展非常关键。首先是由于二手房选择范围比较宽泛，已经不局限于满足基本的居住功能，中高档二手房开始显现，能够满足不同人群的需求 ，可以形成理性的梯次消费，这样有利于房地产业的长期发展；其次二手房能够从价位上直接对接购房者的需求 ，使消费者不必付出太高的代价就可以安居乐业，从而“养富于民”，使其能够有能力消费其他商品，促进国家整体经济持续健康发展。 　　现在，购房者的这些消费心理特征变化已经让房地产市场整体结构发生了巨大的变化，而这种变化是在政策 、市场等多种因素作用下产生的，不以任何人的意志为转移 。作为房地产企业 ，我们对此应加强关注，这样可以促使我们更加深刻地理解行业 、理解客户，在这场行业结构的变革中时刻保持清醒 ，准确地触摸客户需求的变化，提升我们的操作能力 。 　　文/项目研发本部 姜海 加入时间：2006/3/7 17:50:00 阅读次数：1459