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        3. 总第188期2011年05月03日
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        房地产开发项目风险及防范浅析/柳琴
            在市场经济下 ，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，而随着国家新出台的一轮一轮调控政策 ，从限购限贷 ，资本市场再融资关闸到加息 ，再到“新国八条”、房产税的出台，将房地产开发商的资金链绷至极限。房地产企业如何加强风险控制 ，寻求在微利时代的盈利之道、生存之道 ，显得尤为重要。笔者在此结合项目开发过程中的实践 ，就项目开发阶段主要流程中的风险及其防范进行粗浅探讨 。
            房地产项目开发的过程分为四个阶段，即项目投资决策阶段 、土地获取阶段、项目建设阶段及租售管理阶段。开发的各个阶段的风险表现不同，它伴随着各个阶段的主要任务产生。在投资决策阶段，主要是项目的定位风险 。在土地获取阶段，结合土地获取 、拆迁安置补偿等工作，应重点关注土地风险、拆迁安置风险。在项目建设阶段，针对招标选择承包商 ，商定承包合同，进行工期质量成本控制等主要任务 ，应考虑招标模式、合同、工期、质量、成本控制等面临的主要风险 。在租售管理阶段 ，应注意租售价格风险、销售风险和物业管理风险。
            一、房地产开发决策阶段风险
            开发决策阶段主要是项目选择的过程 ，该阶段的投资风险很大，一旦决策失误 ，不仅所期望的利润难以获得，而且对于项目投入的成本有可能也难以收回。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查 、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策 、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后 ，基本上就敲定了项目的建设风格 、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景 ，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误 ，是后期无法或者是难以弥补的风险 ，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险 。

            二 、土地获取阶段风险
            土地购买风险主要是指在购买土地过程中受土地取得方式和土地政策影响而导致的土地成本增加。目前，我国经营性土地都要通过招拍挂方式取得，在土地紧缩政策的影响下 ，土地市场竞争异常激烈，各地频频出现“地王”，土地开发成本占房地产开发总成本的逐渐增加。随着土地获取难度和土地成本的加大，土地购买风险必然加大。
            拆迁安置风险，购买土地使用权仅是获取土地过程中的环节，而在实施房屋建设前，必须进行土地一级开发，即要通过拆迁安置妥善处理土地拆迁户的补偿安置问题。
            三、建设阶段风险
            在项目建设阶段 ，主要涉及招标模式风险、合同风险、项目工期、项目开发质量以及建设资金等风险。
            1、招标模式风险
            目前 ，国内通用的招标模式有公开招标 、邀请招标 、协商议标三种 ，每种招标方式都存在各自不同的风险。其中公开招标，由于招标范围广，有助于降低工程造价 ，提高工程质量 ，但是工作量大 、支出多、耗费时间长且对中标考虑缺乏了解，会增加今后工作协调成本和承包商违约风险；邀请招标能有效地缩短招标时间，减少招标工作量 ，节省费用开支以及降低承包商违约风险 ，但对工程造价的控制有一定的难度。出于成本控制，协商议标模式目前使用较少。通过比较，目前邀请招标在开发中应用普遍，开发商可主要通过严格审查承包商的资质 、施工业绩来防范风险。
            2、合同风险
            建筑安装工程承包合同风险主要有两类：第一类是由于合同条款不完善 ，叙述不严密，有漏洞或者部分条款与法规相抵触，存在“陷阱”在执行中可能给开发商造成损失，即合同不完整风险 。第二类由于合同条款规定而引起的风险 ，即纯合同风险。
            在分析合同风险时 ，应特别注意合同本身的风险特性 。按照合同计价方式的不同，分为三大类 ，即总价合同 、单价合同和成本加酬金合同，各自有着不同风险特性。
            （1）、总价合同风险
            总价合同是以施工图纸和工程说明书为一句 ，确定分项工程量和单价，然后双方按照商定的总价签订合同，总价合同由于工程量以施工图纸和工程说明书为一句 ，确定分项工程量和单价，然后双方按照商定的总价签订合同，总价合同由于工程量已事先经过计算 ，而只需计算在实际施工中工程量的变更即可，合同易于处理 ，但前提条件是必须有分项工程内容和各项技术经济指标  ，从而延长设计周期，拖长招标的准备时间。
            （2）、单价合同
            在没有施工详图就需要施工，或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较准确地计算工程量 ，又要避免运气而使开发商和承包商任何一方承担过大的风险 ，此时采用单价合同对双方比较合适。
            3、工期风险
            房地产开发建设每个环节的时间损失，都会使工期延长。一方面房地产市场状况可能发生较大变化，错过最佳租售时机，另一方面，工期延长增加已投资资金利息支出 ，导致开发成本增加 ；未如期交房或产权办理延期 ，也将导致开发商违约补偿成本增加 。
            4、项目质量风险
            影响工程质量的不确定因素主要来自设计和施工环节 。因建筑设计变化 ，项目规划、设计深度不够 ，在实施中频繁变动，影响施工成本、材料成本，设计的准确度也直接影响房地产项目的质量和可靠性。施工阶段 ，从业人员对设计知识有重大错误 ，擅自改变设计造成的质量风险 ；施工管理过程中 ，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理 ，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全 ，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险。
            5、资金风险
            建设项目开发具有资金量大，资金运作时间长的特点 。因此 ，开发商投资部分自有资金外，尚需利用各种方式对外融通资金，由于融资条件考虑欠妥 ，或有关因素发生变化也会使其盈利遭受损失。融资方式合理，可以降低融资风险 ，减少融资成本，融资方式不当，轻者造成融资成本大 ，开发项目中断难以为继，重者建设资金不到位，工程款无法按时支付 ，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”，企业面临破产的危险 。
            四、租售管理阶段风险
            租售阶段是房地产开发过程中最后一个重要环节，只有在这个阶段顺利地将项目产品租售出去，才能实现最终收益。这个阶段的风险主要包括：
            1 、销售价格风险
            房地产销售价格是决定房地产获利能力的主要指标，价格风险主要是由于房地产定价不合理，给房地产开发项目带来的收益损失 。形成定价不合理主要是市场研究不充分，定价策略不科学或房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。由于市场是处于不断变化之中，房地产价格高低很难有一个固定标准 ，所以价格高低都有风险 ，合理的定价策略是规避价格风险的主要途径。
            2、营销风险
            房地产营销宣传造势犹如一把双刃剑 ，一方面可以提高民众对项目的关注度和开发商的知名度 ，促进楼盘销售；另一方面宣传过头或者失败 ，则可能给醒目造成巨大的负面影响。
            3 、物业管理风险
            无论是雇佣物业公司或开发商自己组建物业公司，物业公司服务到不到要求 ，会使物业的品质和价值下降 ，是对业主利益的一种损害，对开发商来讲，也是对企业形象和品牌形象的损害 ，最终影响到开发商的长远利益。
        房地产开发风险是客观存在的，风险管理应该是存在于开发全过程中的，开发企业应采取系列科学的方法和手段 ，提高风险的规避和防范能力，将开发风险降低到最小程度。
            首先，重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力 、财力和时间投入，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证研究小组按科学的路子  ，独立、客观地去调查 、分析和研究 ，从而保证项目决策的科学化 。
            第二，加强企业从业人员的现行法律法规的学习 ，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章 、规范性文件 、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险。
            第三 ，合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划。协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系 ，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制 。
            第四 ，加强合同管理，控制工期 。严格执行招标管理制度和工程合同管理制度。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争 、价格、供求机制，合理制定工期、质量 、造价、安全投标的条件 ，为项目合同管理营造工作质量环境 ；在合同契约签订的过程中 ，善于利用法律法规的规定，对可控风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定 ，利用财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控 。 同时，控制工期，尽早完成开发项目 ，开发项目的风险很大程度上来源于开发期内社会经济条件的变化 ，一般来说，开发周期越长，开发后期的费用和建成项目的租金或售价就不容易确定，开发风险越大。一般来说，如果开发期超过三年，企业就无法准确地预测出完工后的经济形势，为了尽可能降低风险程度，开发企业应严格控制工期。
            最后，根据房地产市场运行波段，做好预租预售的安排，即在工程完工前，就与租户、客户签订租约和预售合同，规避工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险。
            随着房地产市场逐步规范，法制不断健全 ，房地产开放市场竞争加剧，投资资金水平、技术能力和管理素质的较量 ，使房地产开发企业开展风险管理变得非常必要。所以在进行房地产开发时，必须对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。重视“过程控制” ，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。保证房地产开发顺利进行，并获取利润最大化。

            柳琴：yh0612cc银河地产集团财务管理部经理
        加入时间 ：2011/5/3 16:43:00 阅读次数 ：1908


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