yh0612cc银河

总第184期2010年12月30日

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yh0612cc银河地产集团新编工程管理制度浅析文/李德龙

    《yh0612cc银河地产集团管理制度汇编》下发并执行已经近4个月了，工程管理本部在此期间针对制度汇编中工程管理制度部分对各项目公司中、高层及基层人员进行了多次的宣贯与培训，同时结合项目实际开展情况，按月编制月度管理大纲，指导并监督工程管理制度的执行落实情况。
    在上述工作过程中，我们发现工程管理体系各级人员对新编工程管理制度在理解上还存在很多问题，其中对集团管理制度汇编产生的背景及新编工程管理制度的精髓在理解上比较模糊，难以建立统一的管理模型。
    下面我将针对上述问题，对新编工程管理制度进行一定的梳理与剖析，以利于各级工程管理人员更好的理解与执行，切实提升团队的工程管理水平。
    一、集团管理制度汇编产生的背景。
    随着房地产行业的不断发展与壮大，房地产企业的经营理念也逐步由以生
产为中心、销售为中心、利润为中心发展到以客户为中心的精细化管理轨道上。
    正是基于上述原因，yh0612cc银河地产集团在原有制度基础上，利用近半年时间在全集团范围内就管理制度的修订进行了广泛深入的研究和整理。在业务总结、教训沉淀、标杆借鉴等多方面对原有制度进行了有效的补充与提升，力求通过标准化、流程化、规范化的管理制度，真正实现“以客户为中心”的精细化管理，形成企业核心竞争力。
    “以客户为中心” 是此次管理制度汇编的核心目标，也是我们理解与执行制度的根本前提。只有充分认识到这一点，我们才会有更强驱动力与执行力，才会以正确的态度面对存在的问题。
    二、新编工程管理制度的精髓
    行业内对房地产企业工程管理的理解存在广义和狭义两种。狭义工程管理指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理，主要任务是组织、协调和管理施工、监理及各外包单位有序、按计划、保质保量的完成工程建设任务；而广义的工程管理实际涉及房地产开发全过程，是贯穿房地产开发价值链始终的工程管理系统，配合设计、成本、采购、营销等各职能发挥作用。广义的工程管理也可以认为是其狭义工程管理体系的前后延展。在这次制度修订中，我们借鉴国内行业优秀的房地产公司的相关经验，结合企业自身特点按照广义上的理解去建立与运行工程管理体系。

    上述广义理解上的工程管理体系特点如下：
    1、工程管理职能充分前置
    1)、在项目可研论证阶段，工程人员应到项目现场进行实地考察，了解项目场地自然条件和社会条件。对今后项目施工过程中可能遇到的困难和风险做到心中有数。
    2)、策划定位、方案设计阶段也需要工程人员及早参与，对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。
    这一方面是对今后项目的一些风险有个预控，避免到时措不及防；另外一方面，也是要求工程职能一定要与设计、策划职能同步考虑问题，按照项目的定位和方案思路及早构思未来的工程管理模式，清晰工程管理的重点、难点和风险所在。
    3)、施工图设计阶段，工程人员参与的应该更多。深入参与图纸审核，避免设计图纸中的一些差错形成工程事实；严格进行工程交底。
    上述内容在制度汇编中设计管理、施工准备部分有十分明确的要求。
    2、工程管理活动要按照PDCA形成闭环管理
    1)、P(策划)：策划的实质是策划一个项目的工程管理模式，其意义重大。通常包括以下几个方面：
    A、项目开发策略；
    B、进度方面：项目开发的一级里程碑节点时间、完成进度的前提条件等；
    C、质量：针对本项目特点，确保项目质量的有关措施（包括事前、事中
和事后）有哪些？哪些部位或活动是本项目工程质量的重点关注点？
    D、最终要达成的质量目标有哪些？如何统计和计算？
    E、成本和合约方面：需要配合成本部门，确定项目采用何种合约框架？
各合约的工程边界等等；
    F、供方管理：对总包和主要分包方采取何种管理模式？管到何种程度？
总之，事先的充分策划是做好项目工程管理的前提，工程管理的事先策划
也能体现公司工程管理整体水平。目前我们在此方面还比较薄弱，大家在执行过程中可以参考新编工程管理制度中“甲方的基本工作内容”的相关要求进行策划。
    2)、D（执行）：执行阶段主要是按照已策划的管理方案实施管理，其中也包括各阶段工程管理的流程、作业指引和表格。新编工程管理制度中的相关管理文件实际上就是一种管理工具，可以随时指导大家开展具体工作，同时很多指引性的一些规范管理动作也融合到表格中。
    3)、C（检查）：工程管理过程的检查实际包括两大部分：一是对外包方的定期检查，并进行考核，其实也是供方管理体系的一部分，往往这种过程的检查结果作为对供方评价的重要依据之一。二是对工程本身的检查，按照分部分项工程，在各重要阶段开展。比如：隐蔽工程检查、分部分项工程阶段验收、整体竣工验收、物业验收、交房验收等等。
    在实际工作中，这种检查与监理的工作要互为补充，除对监理的工作形成
监督以外，还要重点关注开发商或业主所关注的质量，这种质量更多应该是项目经营层面的质量，而不仅仅是行业规范中规定的质量。如：工程防渗漏质量控制、工程防开裂质量控制、空间尺寸偏差质量控制、门窗、设备成品保护质量控制、精装修观感质量控制、园林景观工程细部质量控制等等。
    4)、A（行动、改进）：该阶段更多体现在项目结束后应该组织相关专业人员开展项目后评估，系统梳理项目开发过程中的得与失，为下一个项目开发提供借鉴和指南。
    3、科学合理的合约体系
    房地产企业是一个资源整合型的企业，其许多活动都是通过其他供应商提供的，所以房地产企业的管理更多是对相关各方的管理。在这一方面，工程管理更为典型。
    1)、公司合约体系的规划需要根据公司整体战略来考虑。房地产开发企业需要综合考虑自身的资金、能力、开发策略等方面从而构建符合自己管理特点的合约体系。
    2)、合约体系能体现公司对项目管理的模式。不同的模式各有优劣，需要取长补短、统筹兼顾。作为房地产企业而言，关键是要通过事先策划，进行清晰的合理划分。
    3)、清晰界定各合约的边界，同时对各类供应商的管理方法进行明确。这些管理方法的明确通常是体现在招标文件和合同中，如《yh0612cc银河工程管理标准》、《施工现场安全文明施工管理指引》、《材料设备进场验收指引》等都要作为招标文件标准附件，同时建立自己的标准合同模板。
总之，科学合理的合约体系是做好工程管理的前提和基础。
    4、通过工程技术管理，建立完善的工程技术标准体系。房地产开发过程中的工程技术，关系到与项目的可行性，与工程成本控制、建筑美学效果、建筑物的适用性等等有着紧密的联系，是房地产开发过程中的一项非常重要的基础性工作。但在实际操作过程中，往往不被大家所重视，这种低估工程技术重要性的做法，有时会令房地产企业付出惨重的代价。
    1)、工程技术管理的任务是什么？
    房地产工程技术管理的任务就是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。
    2)、工程技术标准有何作用？
    ●对招投标：有利于招标过程达到“技术商务一体化”，有利于成本管理；（影响成本）
    ● 对工程检查：工程检查能做到“有法可依”，标准统一；（影响质量）
    ● 对设计过程：使设计任务书中某些事项的深化（比如：某些部位的具体
尺寸、做法等）变为可能。（影响进度和质量）
    ● 避免因图纸、合同表述不清，而增加签证或变更。（影响进度、成本）
3)、如何建立工程技术标准体系？
    ●思路上：要加强工程技术市场研究，搭建工程技术管理平台。
所谓技术标准，实际是长期经验积累的结晶，所以建立工程技术标准一定
是一个长期、不断提升和深化的过程，不可能一蹴而就，也不会一劳永逸。这就需要集团及各项目公司从职能上、人员上、流程上得到保障。
    ●方向上：结合自身的合约体系和产品标准。
选择建立工程技术标准的领域时，要结合自身的合约体系和产品标准，优
先选择其薄弱环节；所以实际工作中工程管理部门应组织其他部门，对这项工作进行整体规划。
    目前《yh0612cc银河工程管理标准》中质量控制中的一些技术标准可以参考执行。
    5、注重知识管理
    “不同项目会出现相同的质量问题”、“同一个问题，在工作中往往会重复出现”，这是房地产企业管理上普遍会遇到的困惑，解决的根源是要在公司层面建立知识管理体系。在建立该知识管理体系时，需要有以下几个方面：
    1)、搭建一个经验和信息交流的平台
    在网络出现之前，这种信息和经验的交流往往通过会议，这种方式效率低、时效差、范围小，效果也不是很好。集团工程管理本部会在日后的工作中，逐渐完善项目案例资料库，运用网络的手段，到达知识和信息的共享。
    2)、建立知识成果转化的流程
    集团及各项目公司要依据相关制度，逐步建立相关管理流程，规范知识成果转化过程。
    A、规范问题的收集：渠道包括但不限于：客户投诉、项目自检、业主报修、入伙保修意见征询、各种风险检查、工程质量缺陷反馈月报、区域评估、工程双月评估、精装修评估、项目后评估报告、现场巡查与专项检查、设计部现场周报、案例库、物业公司反馈，以及外部考察等等。
    B、转化过程：产品及服务品质缺陷、潜在问题每月收集，每月组织系统性转化。
    C、明确经验教训成果系统性转化的落实方式：
    a) 纳入设计任务书
    b) 纳入施工图指导书
    c) 纳入设计审图清单
    d) 纳入工程技术标准
    e) 纳入采购技术要求
    f) 列入专题研究课题
    g) 备案
    3)、对知识成果转化进行激励
    集团及各项目公司要依据相关制度建立定期对知识成果转化的激励机制，调动员工参与知识成果转化的积极性。
    4)、集团及各项目公司应形成知识管理的氛围
    在企业文化培养过程中，应注重知识学习和共享氛围的建立，打造一个学习型组织。
    以上部分是新编工程管理制度的精髓所在，在相关的工程管理制度中都有明确的指引与要求，大家可以在日常工作中参考执行。
    房地产工程管理处于房地产开发价值的中段，是实现项目预期目标的关键
环节，也是房地产企业管理提升的重要环节。只有充分了解集团制度汇编产生的背景，才能以开放的心态，正确面对客观存在的差距；只有充分了解新编工程管理制度的精髓，才能掌握正确的管理思维，建立统一的管理模型，充分利用各种管理工具，切实提高工程管理水平。
    “提高标准、放大梦想、不去抱怨、想着改变”是赵培勇总裁在yh0612cc银河地产集团2010年管理人员学习研讨会上对大家提出的要求，也是各级工程管理人员在执行新编工程管理制度时的基本原则。相信随着集团全员在实际工作中逐步对新编管理制度进行理解、消化、运用并优化，我们的管理水平一定会有进一步质的提升，逐步磨合成一支“苦练内功、精于运营、高效执行”的管理团队，将企业打造成东北具有区域竞争力的开发商，真正实现yh0612cc银河地产集团 “立足大连，深耕东北”的宏伟发展战略。

李德龙：yh0612cc银河地产集团总裁助理

加入时间：2010/12/30 20:14:00

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