yh0612cc银河

总第186期2011年03月01日 ◆ 新闻 >> yh0612cc银河集团三产业2011年... >> yh0612cc银河集团管委会召开201... >> yh0612cc银河贷款公司和担保公司乔... >> 锦程集团召开全体员工新春... >> 锦程集团应邀参加两岸商务... >> 阿里巴巴来访锦程国际物流... >> 锦程全球订舱中心拜年短信... >> 地产集团“光大大厦5A级... >> yh0612cc银河大厦喜迎新春开门红 ◆ 专题 >> 以火热的事业之心共绘锦程... >> 虎啸雄风留浩气 ，兔迎盛世... >> 求真务实·跨越2011—... >> 求真务实，扬帆远航——锦... ◆ 管理视线 >> 浅谈人民币升值背景下的汇... ◆ 物流 >> 树立品牌，路在何方 ？ 文... >> 用心沟通 细节提升价值 ... >> 寅虎感恩啸昌新运 辛卯兔... ◆ 加盟之窗 >> 乘风而进 扬帆锦程 文/... ◆ 地产 >> 关于房产质量，应知道的两... ◆ yh0612cc银河精英榜 >> 细节决定成败 ，务实助推发... >> 春节那些事儿 文/任晶 >> 童年印象--阳光下的游戏...

2019年第5期(总283期) 2019年第4期(总282期) 2019年第3期(总281期) 2019年第2期(总280期) 2019年第1期(总279期) 2018年第12期(总278期) 2018年第11期(总277期) 2018年第10期(总276期) 2018年第9期(总275期) 2018年第8期(总274期) 2018年第7期(总273期) 2018年第6期(总272期) 2018年第5期(总271期) 2018年第4期(总270期) 2018年第3期(总269期) 2018年第2期(总268期) 2018年第1期(总267期) 2017年第12期(总266期) 2017年第11期(总265期) 2017年第10期(总264期) 2017年第9期(总263期) 2017年第8期(总262期) 2017年第7期(总261期) 2017年第6期(总260期) 2017年第5期(总259期) 2017年第4期(总258期) 2017年第3期(总257期) 2017年第2期(总256期) 2017年第1期(总255期) 2016年第12期(总254期) 2016年第11期(总253期) 2016年第10期(总252期) 2016年第9期(总251期) 2016年第8期(总250期) 2016年第7期(总249期) 2016年第6期(总248期) 2016年第5期(总247期) 2016年第4期(总246期) 2016年第3期(总245期) 2016年第2期(总244期) 2016年第1期(总243期) 2015年第12期(总242期) 2015年第11期(总241期) 2015年第10期(总240期) 2015年第9期(总239期) 2015年第8期(总238期) 2015年第7期(总237期) 2015年第6期(总236期) 2015年第4-5期(总235期) 2015年第3期(总234期) 2015年第1-2期(总233期) 2014年第12期(总232期) 2014年第11期(总231期) 2014年第10期(总230期) 2014年第09期(总229期) 2014年第08期(总228期) 2014年第07期(总227期) 2014年第06期(总226期) 2014年第05期(总225期) 2014年第04期(总224期) 2014年第03期(总223期) 2014年第02期(总222期) 2014年第01期(总221期) 2013年第12期(总220期) 2013年第11期(总219期) 2013年第10期(总218期) 2013年第09期(总217期) 2013年第08期(总216期) 2013年第07期(总215期) 2013年第06期(总214期) 2013年第05期(总213期) 2013年第04期(总212期) 2013年第03期(总211期) 2013年第02期(总210期) 2013年第01期(总209期) 2012年第12期(总208期) 2012年第11期(总207期) 2012年第10期(总206期) 2012年第09期(总205期) 2012年第08期(总204期) 2012年第07期(总203期) 2012年第06期(总202期) 2012年第05期(总201期) 2012年第04期(总200期) 2012年第03期(总199期) 2012年第02期(总198期) 2012年第01期(总197期) 2011年第12期(总196期) 2011年第11期(总195期) 2011年第10期(总194期) 2011年第09期(总193期) 2011年第08期(总192期) 2011年第07期(总191期) 2011年第06期(总190期) 2011年第05期(总189期) 2011年第04期(总188期) 2011年第03期(总187期) 2011年第02期(总186期) 2011年第01期(总185期) 2010年第12期(总184期) 2010年第11期(总183期) 2010年第10期(总182期) 2010年第09期(总181期) 2010年第08期(总180期) 2010年第07期(总179期) 2010年第06期(总178期) 2010年第05期(总177期) 2010年第04期(总176期) 2010年第03期(总175期) 2010年第02期(总174期) 2010年第01期(总173期) 2009年第12期(总172期) 2009年第11期(总171期) 2009年第10期(总170期) 2009年第09期(总169期) 2009年第08期(总168期) 2009年第07期(总167期) 2009年第06期(总166期) 2009年第05期(总165期) 2009年第04期(总164期) 2009年第03期(总163期) 2009年第02期(总162期) 2009年第01期(总161期) 2008年第12期(总160期) 2008年第11期(总159期) 2008年第10期(总158期) 2008年第09期(总157期) 2008年第08期(总156期) 2008年第07期(总155期) 2008年第06期(总154期) 2008年第05期(总153期) 2006年第08期(总132期) 2008年第04期(总152期) 2008年第03期(总151期) 2008年第02期(总150期) 2008年第01期(总149期) 2007年第12期(总148期) 2007年第11期(总147期) 2007年第10期(总146期) 2007年第09期(总145期) 2007年第08期(总144期) 2007年第07期(总143期) 2007年第06期(总142期) 2007年第05期(总141期) 2007年第04期(总140期) 2007年第03期(总139期) 2007年第02期(总138期) 2007年第01期(总137期) 2006年第12期(总136期) 2006年第11期(总135期) 2006年第10期(总134期) 2006年第09期(总133期) 2006年第07期(总131期) 2006年第06期(总130期) 2006年第05期(总129期) 2006年第04期(总128期) 2006年第03期(总127期) 2006年第02期(总126期) 2006年第01期(总125期) 2005年第12期(总124期) 2005年第11期(总123期) 2005年第10期(总122期) 2005年第09期(总121期) 2005年第08期(总120期) 2005年第07期(总119期) 2005年第06期(总118期) 2005年第05期(总117期) 2005年第04期(总116期) 2005年第03期(总115期) 2005年第02期(总114期) 2005年第01期(总113期) 2004年第12期(总112期) 2004年第11期(总111期) 2004年第10期(总110期) 2004年第09期(总109期) 2004年第08期(总108期) 2004年第07期(总107期) 2004年第06期(总106期) 2004年第05期(总105期) 2004年第04期(总104期) 2004年第03期(总103期) 2004年第02期(总102期) 2004年第01期(总101期) 2003年第12期(总99、100期) 2003年第10期(总98期) 2003年第09期(总97期) 2003年第08期(总96期) 2003年第07期(总95期) 2003年第06期(总94期) 2003年第05期(总93期) 2003年第04期(总92期) 2003年第03期(总91期) 2003年第02期(总90期) 2003年第01期(总89期) 2002年第12期(总88期) 2002年第11期(总87期) 2002年第10期(总86期) 2002年第09期(总85期) 2002年第08期(总84期) 2002年第07期(总83期) 2002年第06期(总82期) 2002年第05期(总81期) 2002年第04期(总80期) 2002年第02,03期(总78,79期) 2002年第01期(总77期) 关于房产质量，应知道的两件事 文/由伟     第一，什么是房地产产品的质量？     购房人需要的是安全的、功能合理的 、外观质量良好的 、耐久的产品 。作为专业人员来讲 ，我们能区分什么是施工质量问题、安全问题、材料问题，但是作为购房者来讲他们是不会区分设计问题 、材料问题、施工问题 ，同样购房人也不会区分施工质量、功能缺陷 、安全问题。通常我们讲质量的时候 ，很多人会把质量归为施工质量 。     万科董事长王石在2004年万科启动磐石行动计划仪式时，主持人问他：“王石先生您给万科质量打多少分 ？”他想了一下说 ：“74分 。”主持人问：“为什么 ？”王石说：“我们刚刚完成一个客户满意度调查，客户满意度74分，所以我打74分。”这就是我们行业排头兵对质量的看法 。     第二 ，谁应该对房地产产品质量负责 ？     让我们从一个矩阵来看这个问题 。这个矩阵有两个轴，纵轴是从项目的开始到整个房子交付的时间序列，横轴是参与房地产开发的有关各方。在之中的产品定位为什么会影响房屋的质量？好的产品定位本身就是提供有品位的产品的前提，准确的产品定位有助于减少后期的设计和施工修改，从而有助于减少后期的设计和施工修改，从而有助于提高施工质量。                 一般来说维修交房项目户型的总数占总户数的比例不宜超过10%，否则控制质量就会很困难 ，但是如果“有100套房子 ，因为销售的需要 ，要做出25个户型 ，”满足了销售的要求 ，房屋的质量就很难控制了，可见 ，产品的定位 ，对最终产品质量是有很大的影响的 。规划也是同样的道理，再就是设计 ，设计本身的质量对于产品安全性、功能性有重要的影响，正确地采用技术 、材料 、也是保证质量的重要前提 。     再来看招标采购对产品质量的影响 。开发商很难改变承包商的行为方式 ，就连对于施工质量十分重视的中海地产，开发商加上监理对施工质量控制的贡献度也就是40%，剩下的60%取决于承包商本身，而在万科，开发商加上监理能影响的也不超过20%，所以说，选择一个好承包商是把控工程质量十分重要的环节。     我们看一下这个矩阵，传统意义上我们讲质量的时候 ，很多人把质量等同于施工单位控制的施工质量，但是从矩阵中我们不难发现 ，由施工单位控制的施工质量仅仅是质量的一个部分 。     此外，政府在规划、设计、招标采购 、验收等几个阶段对房地产产品的质量也起着很大的影响，政府要求一定要公开招标。一旦公开招标，过分压低价的投标人拿到了工程 ，为了不亏本或者赚多些，它就有可能去偷工减料从而降低房屋的质量。     当然对低价中标也不能全盘否定 ，不排除有一些好的。我们作为开发商来讲，在一些地方政府制定对我们有影响的政策时 ，声音是很弱的 ，因此就会有一些不利于开发企业 ，也不利于产品质量的改革出台 。     去年建筑材料涨价 ，有些地方政府要求建设单位包括开发商给施工单位材料涨价补贴，他不管施工单位和开发商签订的是什么合同，也知道其作为缺乏法律依据，它就说这是指导性文件，事实上 ，文件出台了，施工单位就可以拿文件去和开发商谈材料补贴，“你必须按照政府文件补给我 ，不补给我 ，我就把工地停了。”     我们知道，在确定承包商之前 ，开发商觉得权力很大。但确定承包商后，总承包的声音就很大了。开发商现在怎么样？让步包 ！不好，不让步吧 ；承包商真的把工地给你停了。要按期交房，就要赶工，赶工对质量有很大的不利影响。由此可见，政府部门的一些行为会对最后的工程质量产生怎样的影响。     监理单位目前发挥的作用是在施工和验收环节。总承包商在施工之外，在验收维保环节对质量也有一定的影响。这里不得不提一下的是在一线操作的主体是农民工。他们可能昨天还在地里种田，今天就在城市工地上绑钢筋、打混凝土了，这对质量肯定也是存很大影响的。     作为物业公司只是在验收这个环节要起到一定的作用 ，这还要看开发公司的眼色，因为目前98%的物业公司是开发公司的子公司，那就可想而知了 。     开发商要在所有环节都发挥作用，我们从矩阵中可以看到，一个重要的缺失就是房地产最终消费者。虽然从理论上说，他们可以从终端促进房地产产品质量的提高 ，但是在价格飞涨的卖方市场条件下，他们的作用实在是有限的，可以忽略了。     从前面的矩阵中，大家也看得出房地产产品质量是系统性的问题 ，因此也必须系统地来解决 ，但是很可惜，目前绝大多数的房地产开发公司并没有认识到这一点 。     购房人有问题就找开发商，也应该找开发商，但是当你买了一个房子 ，你会发现，房子出问题想找人时，好一些的开发商就把他的子公司或小弟物业公司派来应付业主。差一点就是总包的一个人 ，或是做门窗的人来了，由此可以看出很多开发公司并没有意识到对于买房人来讲，自己应当对质量问题负直接和首要责任。也没有意识到买房人首先要找的就应该是开发商，而不是下面的承包商 、物业公司。     开发商是解决房地产产品的质量问题的核心 ，是龙头 。 加入时间：2011/3/10 8:35:00 阅读次数 ：1782