yh0612cc银河

总第193期2011年09月30日 ◆ 新闻 >> yh0612cc银河集团入选“中国民营企... >> yh0612cc银河投资集团荣获2010... >> 大连市人大财经委宫主任及... >> yh0612cc银河集团董事长、管理运营... >> yh0612cc银河集团召开八月份三产业... >> 锦程集团蝉联中国货代百强... >> 锦程集团设立舟山集团成员... >> yh0612cc银河地产集团总裁赵培勇应... >> 沈阳国家大学科技城起步区... >> 沈阳国际旅游节左岸酒吧街... ◆ 专题 >> 乔柯高处当思远 喜迎明日... ◆ yh0612cc银河讲堂 >> 投资集团开展“幸福”系列... ◆ 物流 >> 锦程集团蝉联中国货代百强... >> 坚定信念，收获未来——锦... ◆ 锦程巡礼 >> 再一步就是成功——锦程杭... ◆ 加盟之窗 >> 上天入海 ，机会无限——锦... >> 千年帝都，重焕生机——锦... ◆ 地产 >> 浅谈工程量清单计价与传统... >> 财务管理在房地产开发企业... >> 大连经典生活荣获“大连物... ◆ 人生百味 >> 忆思于秋•秋... >> 花好月圆 福满人间/陈佳 >> 浓情中秋/周军 >> 中秋献诗三首/何启真 >> 在幸福中启航/胡博扬 ◆ 员工之家 >> yh0612cc银河地产集团组织“夏日海...

2019年第5期(总283期) 2019年第4期(总282期) 2019年第3期(总281期) 2019年第2期(总280期) 2019年第1期(总279期) 2018年第12期(总278期) 2018年第11期(总277期) 2018年第10期(总276期) 2018年第9期(总275期) 2018年第8期(总274期) 2018年第7期(总273期) 2018年第6期(总272期) 2018年第5期(总271期) 2018年第4期(总270期) 2018年第3期(总269期) 2018年第2期(总268期) 2018年第1期(总267期) 2017年第12期(总266期) 2017年第11期(总265期) 2017年第10期(总264期) 2017年第9期(总263期) 2017年第8期(总262期) 2017年第7期(总261期) 2017年第6期(总260期) 2017年第5期(总259期) 2017年第4期(总258期) 2017年第3期(总257期) 2017年第2期(总256期) 2017年第1期(总255期) 2016年第12期(总254期) 2016年第11期(总253期) 2016年第10期(总252期) 2016年第9期(总251期) 2016年第8期(总250期) 2016年第7期(总249期) 2016年第6期(总248期) 2016年第5期(总247期) 2016年第4期(总246期) 2016年第3期(总245期) 2016年第2期(总244期) 2016年第1期(总243期) 2015年第12期(总242期) 2015年第11期(总241期) 2015年第10期(总240期) 2015年第9期(总239期) 2015年第8期(总238期) 2015年第7期(总237期) 2015年第6期(总236期) 2015年第4-5期(总235期) 2015年第3期(总234期) 2015年第1-2期(总233期) 2014年第12期(总232期) 2014年第11期(总231期) 2014年第10期(总230期) 2014年第09期(总229期) 2014年第08期(总228期) 2014年第07期(总227期) 2014年第06期(总226期) 2014年第05期(总225期) 2014年第04期(总224期) 2014年第03期(总223期) 2014年第02期(总222期) 2014年第01期(总221期) 2013年第12期(总220期) 2013年第11期(总219期) 2013年第10期(总218期) 2013年第09期(总217期) 2013年第08期(总216期) 2013年第07期(总215期) 2013年第06期(总214期) 2013年第05期(总213期) 2013年第04期(总212期) 2013年第03期(总211期) 2013年第02期(总210期) 2013年第01期(总209期) 2012年第12期(总208期) 2012年第11期(总207期) 2012年第10期(总206期) 2012年第09期(总205期) 2012年第08期(总204期) 2012年第07期(总203期) 2012年第06期(总202期) 2012年第05期(总201期) 2012年第04期(总200期) 2012年第03期(总199期) 2012年第02期(总198期) 2012年第01期(总197期) 2011年第12期(总196期) 2011年第11期(总195期) 2011年第10期(总194期) 2011年第09期(总193期) 2011年第08期(总192期) 2011年第07期(总191期) 2011年第06期(总190期) 2011年第05期(总189期) 2011年第04期(总188期) 2011年第03期(总187期) 2011年第02期(总186期) 2011年第01期(总185期) 2010年第12期(总184期) 2010年第11期(总183期) 2010年第10期(总182期) 2010年第09期(总181期) 2010年第08期(总180期) 2010年第07期(总179期) 2010年第06期(总178期) 2010年第05期(总177期) 2010年第04期(总176期) 2010年第03期(总175期) 2010年第02期(总174期) 2010年第01期(总173期) 2009年第12期(总172期) 2009年第11期(总171期) 2009年第10期(总170期) 2009年第09期(总169期) 2009年第08期(总168期) 2009年第07期(总167期) 2009年第06期(总166期) 2009年第05期(总165期) 2009年第04期(总164期) 2009年第03期(总163期) 2009年第02期(总162期) 2009年第01期(总161期) 2008年第12期(总160期) 2008年第11期(总159期) 2008年第10期(总158期) 2008年第09期(总157期) 2008年第08期(总156期) 2008年第07期(总155期) 2008年第06期(总154期) 2008年第05期(总153期) 2006年第08期(总132期) 2008年第04期(总152期) 2008年第03期(总151期) 2008年第02期(总150期) 2008年第01期(总149期) 2007年第12期(总148期) 2007年第11期(总147期) 2007年第10期(总146期) 2007年第09期(总145期) 2007年第08期(总144期) 2007年第07期(总143期) 2007年第06期(总142期) 2007年第05期(总141期) 2007年第04期(总140期) 2007年第03期(总139期) 2007年第02期(总138期) 2007年第01期(总137期) 2006年第12期(总136期) 2006年第11期(总135期) 2006年第10期(总134期) 2006年第09期(总133期) 2006年第07期(总131期) 2006年第06期(总130期) 2006年第05期(总129期) 2006年第04期(总128期) 2006年第03期(总127期) 2006年第02期(总126期) 2006年第01期(总125期) 2005年第12期(总124期) 2005年第11期(总123期) 2005年第10期(总122期) 2005年第09期(总121期) 2005年第08期(总120期) 2005年第07期(总119期) 2005年第06期(总118期) 2005年第05期(总117期) 2005年第04期(总116期) 2005年第03期(总115期) 2005年第02期(总114期) 2005年第01期(总113期) 2004年第12期(总112期) 2004年第11期(总111期) 2004年第10期(总110期) 2004年第09期(总109期) 2004年第08期(总108期) 2004年第07期(总107期) 2004年第06期(总106期) 2004年第05期(总105期) 2004年第04期(总104期) 2004年第03期(总103期) 2004年第02期(总102期) 2004年第01期(总101期) 2003年第12期(总99、100期) 2003年第10期(总98期) 2003年第09期(总97期) 2003年第08期(总96期) 2003年第07期(总95期) 2003年第06期(总94期) 2003年第05期(总93期) 2003年第04期(总92期) 2003年第03期(总91期) 2003年第02期(总90期) 2003年第01期(总89期) 2002年第12期(总88期) 2002年第11期(总87期) 2002年第10期(总86期) 2002年第09期(总85期) 2002年第08期(总84期) 2002年第07期(总83期) 2002年第06期(总82期) 2002年第05期(总81期) 2002年第04期(总80期) 2002年第02,03期(总78,79期) 2002年第01期(总77期) 财务管理在房地产开发企业中的运用/王志学     中国的房地产开发企业，历经30年的发展，正在逐步走向成熟，但由于开发环境复杂多样，国家对房产开发政策反复多变，致使房地产企业的财务管理很多地方还不能真正促进企业的发展，需要进一步地完善。     我们先了解一下目前房产开发企业财务的主要特点：     1、资金筹集任务重，管理周期长。房地产开发企业所涉及到的巨额的地价和房屋工程造价要求开发企业一次投入的资金数量很大 ，所以相应的资金筹集任务十分繁重;开发经营过程具有长期性  ，资金的周转期较长，周转率偏低，增加了资金筹集的难度。     2 、开发风险大 。房地产开发活动资金投人量大 、管理周期长  ，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素 。     3、财务关系复杂。房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者、债权人 、债务人 、企业员工、被投资单位以及纷繁复杂的国家各级管理部门之间的经济关系 。     4、成本管理工作繁杂。各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同 ，即使是同类型开发产品也因时因地而不同 ，如住宅已建成而配套设施尚未投人使用 ，或住宅已经销售且已住人 ，绿化、道路尚未完工 ，即使全面完工，但由于质保金未到期、或其他原因资金未支付等情况增加了成本管理的难度。     5、税务筹划难度大 。国家关于房产开发的税收政策反复变化，企业内部开发情况多种多样，这样造成对税收的把控难度加大。     针对这些情况，房产开发企业财务应该主要从成本管理和控制 、财务风险 、税务筹划以及财务人员素质这四个方面入手 。     一、加强成本管理和控制     成本管理是实现企业价值最大化的主要途径之一 ，历来是财务管理的重点 。特别是房产开发企业 ，成本投入巨大，周期长，要想在激烈的竞争中取得长远的发展就必须加强成本管理和控制。一般来讲，房地产企业的成本包括开发成本以及之后各个环节的成本，并且构成复杂，因而房地产企业的成本管理和控制是一个长期不懈的任务 。应当动员全公司的人员开展成本管理工作 ，不但需要事先的成本预测以及事中的成本计量 ，还要做好事后的分析和评价，为以后的成本管理和控制工作做好指引。     二、关注企业的财务风险     财务风险，是企业在筹资 、投资 、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响 。从房地产企业的经营特点分析，一般的房地产企业面临的财务风险主要有债务风险 、利率变动风险和再筹资风险。     1、房地产开发企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主 ，自有资本比例相当低 ，大量的开发资金来源于借贷 ，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本 ，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险 ，其结果不仅导致公司资金紧张 ，也会影响公司信誉度 ，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。     2、房地产企业在负债经营期间 ，由于通货膨胀等的影响 ，贷款利率发生增长变化 ，利率的增长必然增加公司的资金成本 ，从而抵减了预期收益。     3 、再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大 ，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链 ，一旦担保链出现问题，再筹资风险的效应会放大 ，很多企业将会被牵连进去。     针对以上问题，房地产企业的筹资策略应该从单纯的依赖银行界转到以银行借款为主积极寻求其他资金来源方式上来，比如建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级 ，建立销售责任制 ，对未来的现金流量进行分析，做好还款准备，加快资金的周转。为了能够及时的发现财务风险的症状，要建立完善有效的风险预测系统 。当财务危机出现时能运用科学的手段准确及时地寻找到病根，并提出措施，对症下药。     三、做好开发过程中的税务筹划     税务筹划是企业赚钱的第三种渠道，我们要站在一个高度去看《税法》，它不可能把每一家企业具体的业务都面面具到 ，只能是一个原则，企业要进行专业判断，在复杂的事务中缕出头绪，做到合理节税。同时，还要多接触各方面与税务有关的部门，参考一下别的企业在怎样做同样的事情，从中选出最适合本企业的税务处理方式 。     四、重视财务人员素质的培养和提高     加强财务人员素质的培养成为企业加强财务管理工作的任务之一 。个人的专业素质提高 ，首先要使财务人员产生自我提高的意识。另外一方面要进行定期考试、考核 ，引进竞争机制，加大房地产企业财会人员学习业务知识的外部压力。克服聘任过程中任人为亲等不正之风 ，创造在任职条件面前人人平等的竞争环境，全面提高企业会计人员实际操作能力和核算水平，为整体提高房地产企业的经济效益做出贡献。     随着社会的不断进步，企业的不断发展 ，房地产开发的不断完善，财务人员的工作绝不紧紧停留在收钱、计账上，而应全面掌握房产开发特点 ，熟练运用国家税收政策，了解融资规则 ，在工作实践中不断学习，以实用的理论去指导工作 ，使财务管理更好的服务于公司，促进企业的发展，真正为企业创造效益。                                     王志学：沈阳yh0612cc银河地产有限公司      加入时间 ：2011/9/28 16:45:00 阅读次数：1876