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        3. 总第119期2005年8月22日
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        >> 天进叁　　文／李东军
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        鞍山房地产市场考察分析　　文／王罡
        　　一、鞍山概况及社会经济发展分析

        　　鞍山市位于辽宁省中部，东北与辽阳相邻 ，西与盘锦大洼相连，南与营口大石桥、丹东凤城接壤 。市中心距沈阳89公里，南距大连308公里，西南距营口跋鱼圈港120公里。是我国重要的钢铁生产基地，素称“钢都” 。

        　　现辖海城市、台安县 、岫岩县和铁东 、铁西、立山 、千山四个城区。全市总面积9252平方公里，总人口347万人。其中市区面积624平方公里 ，人口146万人。

        　　鞍山在辽东半岛地理位置适中，交通便利；资源丰富，市区周围铁矿储量逾百亿吨，占全国储量的四分之一；南部和东南部是菱镁矿富集地带 ，约占世界储量的四分之一；滑石矿储量居世界之首；岫岩地区拥有丰富的玉石资源 ；此外 ，农产品资源、地热资源、旅游资源等也比较丰富。

        　　2004年鞍山国民生产总值为1006亿元，比上年增长161％。全市人均GDP由上年的22909元提高到29065元  ，为全省最高 。2004年城市居民人均可支配收入为8262元，比上年增长11％。人均家庭总支出8550元，其中消费性支出6859元 ，比上年增长7％。在消费性支出中，家庭设备用品及服务类 、教育文化娱乐服务、居住类支出所占比重较高,分别比上年增长15％、12．5％和10．4％ 。

        　　2004年鞍山社会发展概况与东北其他城市的比较

        城市　面积（平方公里）　市区人口（万）　GDP（亿元）　第三产业（亿元）　城市人均可支配收入（元）　城市人均消费性支出（元）　城镇居民恩格尔系数　固定资产投资额（亿元）　城镇人均住房建筑面积
        大连    12574    273    1961    825    10378    8672    41.5%    716    19.80
        沈阳    13008    492    1900    850    8924    7213    36.6%    971    19.12
        鞍山    9252    146    1006    359.9    8262    6859    37.3%    217    20.73人均住宅

        　　全国城镇居民2004年恩格尔系数平均为37.7%，全国城镇居民2003年23.67平方米。

        　　从经济总量来说 ，鞍山作为辽宁省的第3大城市 ，东北地区的第6大城市；2004年，人均GDP为全省最高  ，人均可支配收入为大连的80% ，人均消费支出为大连的79% ，恩格尔系数比大连低4个百分点。可见，鞍山的城市经济在不断的向前发展，是东北地区的一个较有活力的城市，居民收入及消费支出在全省也排在前列，且在不断的提高。预计以上良性势态将继续保持 。

        　　二、鞍山房地产市场发展现状及趋势分析

        　　由于受到整体经济发展水平的限制 ，与大连、沈阳等城市相比，鞍山无论是房地产销售面积还是房地产销售额都远低于大连、沈阳及其他意向城市：房地产销售面积为大连的1/7，为沈阳的1/10；房地产销售额为大连 、沈阳的1/16；平均房价为大连的45%，而人均可支配收入为大连的80%，为沈阳的93%；人均消费支出为大连的79% ，为沈阳的95%。预计 ，鞍山的房地产业还有很大的发展空间。
        2004年 ，鞍山共交易9处地块，其中，6块地全部按起始价成交，3块地出现竞价情况。平均出让单价358元，远低于大连及沈阳的相同标准价格 。土地出让面积仅为11万平方米 ，约为同期大连的3% 。可得出三点：一是取得用地比较容易，二是成本相对较低 ，三是土地供给有很大空间。

        　　鞍山市近年商品房成交价格统计分析（单位：元/平方米）

        　　从近三年鞍山市的新建商品住宅平均价格来看，低于大连 、沈阳等二线城市 ，住宅平均交易价格约为大连 、沈阳的一半左右。鞍山的商品住宅价格还将有较大的升值空间。
        　　　　
        　　经分析 ，认为鞍山的房地产发展类型及市场结构可用下表概括 。

        市场类型　　　发育型市场
        消费人群结构　贫困阶层最多，有一定的中等收入阶层，高收入阶层很少
        市场结构　　　三角形
        需求成长性　　较好 ，但总体需求层次较低

        　　三、竞争情况分析

        　　在鞍山进行项目建设的开发商中 ，异地进入鞍山的开发商相对较少，多为本地开发商 。万科是异地开发商中是最知名的 ，也是业绩比较出色的一个 ，明达投资 ，大德房地产及鞍钢房地产等相对较有名气，多为本地开发商 。

        　　整体而言，鞍山开发商的开发水平、开发理念、相对大连要落后一些，竞争力相对较弱。这为规范运作的开发商进入鞍山提供了良好的机会 。　　

        　　四、居民的购房需求

        　　鞍山市目前房地产市场发展水平较低，但居民购房需求比较旺盛，主要集中在总房款20万元以内、传统的两室两厅或两室一厅的格局上。

        　　市区住宅产业具有以下两点突出特征：
        　　
        　　①本市人口的居住需求成为支持市区住宅业发展的重要力量 ；

        　　②价格低的经济适用房与价格相对较高的楼盘销售情况较好。

        　　预计今后几年，鞍山房地产市场：房地产住宅产业将继续升温 ，住宅价格也有上涨势头。在住房实物分配已停止的情况下个人购房的积极性将得到调动 ；个人购房能力将得到提高；同时随着住房金融的加快发展，将有力支持住房消费的继续升温。因此会带动房地产住宅产业的发展 ，也会拉动住宅价格上涨。

        　　但注意到居民购买力可能会在相当长的一段时期内跟不上商品房售价与竣工量的增长。因此，进入鞍山的异地开发商须合理控制年开发量 ，且销售均价不能太高。

        　　五、结论

        　　通过以上对鞍山市场的初步分析 ，认为鞍山的城市经济会继续保持良性发展 ，房地产业会有较大的发展空间，居民的消费需求将进一步增强，进入鞍山进行房地产投资是值得考虑的 。
        加入时间 ：2005/8/22 18:00:00 阅读次数 ：2931


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