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        3. 总第167期2009年7月1日
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        配套地下车库建设亟待税收政策纾困
            停车难困扰着日益发展的城市建设，成为城市发展的重要社会问题 ，在城市土地资源短缺的情况下，地下停车场建设是解决停车难问题的重要手段，各地建设部门大都出台鼓励政策促进地下停车场的建设 ，建设项目规划审批中都对车位数量配比有明确规定，为了更好地解决项目的停车需求及满足规划要求，开发商成为投资建设地下停车场的主要投资主体，成为解决停车难这个社会问题的重要组成部分。地下停车场作为一个项目的配套设施，不仅需要增加大量的工程投资 ，同时由于税收政策对配套设施成本的规定，投资单位还需要承担巨额的税收成本，使地下停车场的建设失去了经济价值 ，转让或者经营收益无法弥补投入成本 。造成开发商投资建设地下停车场后，卖不如不卖，管不如不管，最终结果造成地下停车场建不如不建  。开发商失去建设地下停车场的积极动力，尽而影响地下停车场的建设 ，不利于地下空间的开发利用，使停车难问题加剧，影响社会和谐。
            税收法规在土地增值税、房产税等方面影响着建设、经营地下停车场的成本 。
            土地增值税方面：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库） 、物业管理场所 、变电站、热力站 、水厂 、文体场馆 、学校、幼儿园 、托儿所 、医院 、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
            1 、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除 ；
            2 、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
            3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本 、费用 。（国税发［2006］187号）
            大连市的政策对此进行了细化 ，规定如下：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的 、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站 、水厂、居委会 、派出所、托儿所、幼儿园 、学校 、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位 、车库 、会所等房产。
            纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有 、使用、收益或处分该房产、设施权利的 ，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本 、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除（大地税函〔2008〕188号）。
            对于国税发［2006］187号文件中规定 ，建成后有偿转让的，应计算收入 ，并准予扣除成本、费用 ，仅指能够办理产权的配套设施转让。另外，根据沈阳市文件规范对于出售地下车位使用权的 ，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地增值税。收入不征土地增值税，成本也就不允许扣除 。
            房产税方面：对出租方式经营地下车位所取得的租金收入 ，应按12％的税率计算征收房产税。（辽地税函〔2007〕104号）
            假定项目数据 ：建筑面积15万平（均为公建），其中地下面积4万平（用于停车场） 。项目开发成本7亿元（不含建设期利息），其中地下面积土建及设备成本3000元/平，项目案值9.3亿元。
            情况一：持有地下车停车场进行经营或转让使用权，根据税法规定 ，经营收入不征税，成本也不允许抵扣，企业应缴土地增值税7880万。
            情况二：将地下车停车场无偿给全体业主或公共事业单位，根据税法规定，地下停车场可以作为公共配套计入成本 ，则企业应缴土地增值税600万。
        根据以上两种情况 ：持有并经营地下停车场付出的税收成本为7280万元（7880万-600万），加上建设成本1.2亿元，建设并持有地下停车场的成本为1.93亿。4万平地下室估计规划车位700个，如果售价10万/个，收入7000万，净收入5775万（扣掉营业税及房产税），根据现实情况，大多项目地下停车场不能全部出售 ，因此收入还要远低于预算 。这样看来，开发商投资建设地下车场不仅不能收回成本，而且由于投入成本无法抵扣项目增值造成税负大大增加。最终结果会使投资商选择将地下车停车场无偿给全体业主或公共事业单位，形成上面提到的恶性循环，卖不如送，建不如不建。
            为了提高开发建设单位建设地下停车场的积极性，至少要保证经营或转让收益能够保证收回投资，使开发商在投资上不亏本。从目前来看，即使所有车位能够一次性转让使用权，所得收入也不足弥补成本。因此必须免除因为经营或持有地下停车场所带来的额外税负 。只要不改变规划的用途，均可以作为公共配套设施计入可售成本 。目前政策是地下停车场产权归体业主所有的，可以作为公共配套设施处理 ，由于地下停车场不计算容积率，非专用房屋，产权无法明确界定归属 ，归业主所有仅是一个承诺 、或是一个形式，由于停车场所使用需要服务与维护，因此停车场的使用必须是有偿的，否则停车场是无法运行的 ，收费仅是一个补偿成本的必要手段 ，而非营利性的 ，这正如开发商经营地下停车场一样 ，事实证明这种经营是非营利性，而仅仅是补偿前期投入的需要。因此只要能够保证合理的价格（政府指导价）让公众享受到停车服务 ，则停车场均可以作为公共配套设施计入可售成本是公允、合理的。另外 ，目前所得税政策方面对此已经放宽 ，其中规定利用地下基础设施形成的停车场所 ，作为公共配套设施进行处理。
            为了更好地发挥开发单位投资建设的积极性，解决停车难这一社会问题，亟待税收政策明确以上原则，可以确信一旦明确以上原则，必定会产生良好的政策效果，推动社会资金力量投入地下停车场的建设，从而更好解决停车难这一问题 。

                                          地产集团管理总部财务管理中心
        加入时间：2009/7/23 13:25:00 阅读次数 ：2441


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