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        3. 总第187期2011年03月28日
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        ◆ 人生百味
        >> 寻找幸福/王润红
        >> 重返17岁/崔兢
        凤栖梧桐锦绣境 浴火涅槃联众生——yh0612cc银河地产新时期的机遇、应对与展望 /姜廷波
            孙子兵法云：“谋定而后动”。企业决策须做到三思后行，才能实现“夫未战而庙算胜” 。企业如斯，国家如是。
            经过60年风雨洗礼，我国经济步入了第十二个“五年规划”时期。在国民经济的大背景下，企业如何面临大危机、大变局、大机遇？如何迎接新起点、新环境、新挑战 ？解读新时期的发展规划将帮助我们厘清思路，破解困局，规划蓝图 。
            解读未来五年的房地产政策
            下一个五年 ，党和国家政府根据社会经济、文化发展形势 ，提出了新时期的发展规划，并陆续出台了相关政策法规，其对房地产产业或房地产业影响如下：
            其一：“扩大内需” 。截止目前 ，房地产行业仍是最能拉动内需的行业之一，包括新房产业 、二手房产业还有家居产业，这些需求全部来自于国内  ，这是扩大内需至关重要的组成部分。
            其二 ：“新农村建设” 。新农村建设也就是小城镇的开发，提倡土地集约化经营 ，农民集约化居住，这也与房地产业息息相关 。
            其三 ：“推进城镇化” 。这是“十二五”规划中有关房地产业最重要的一条。中国城市化进程不可逆转 ，据中国社科院蓝皮书预计：到2015年，中国的城市化率约为52.28%，2030年为67.81%。要完成2030年67.81%的城市化水平，意味着今后每年有逾1400万人移居到城市，这就给未来至少十年的房地产业发展提供了稳固的保障 。
            综上三条 ，虽然政府在“十二五”规划里不再将房地产业列为国民经济支柱型产业，但是扶持新兴产业需要较长的培育积累期 ，至少在这“十二五”区间内，拉动内需，“房产品”消费不可或缺，房地产业仍旧是国民经济增长最不容忽视的重要产业。根据手头掌握的宏观数据分析，我们对未来五年中国房地产业发展有如下十个方面的基本判断：
            第一，短期内调控政策密集，小部分泡沫较重的城市房价可能止升或略微下探，但是以五年区间判断，整体房价将继续维持谨慎乐观 ，保持低幅上涨 ；
            第二，政府将会更加积极地给予房地产支持，实施住宅商品化与保障化双轨制 ，并在公租房、廉租房方面加大开发力度 ，让“政府的归政府  ，市场的归市场” ；
            第三，房地产调控将成为常态，房产税将会逐渐在全国铺开 ，房产空置税的征收或将提上日程；
            第四，全国性房地产开发企业扩张步伐加快，开发重心逐步向二线 、三线以及更多其他城市转移；
            第五，成品住宅交付的比重会逐步增加 ，产业化装修将得到进一步认可，低碳 、环保、节能 、科技将成为新一轮的房产卖点与增长点 ；
            第六，随着人口红利的结束和城市化进程的加快，至2030年前，新房市场将基本饱和 ，但在“十二五“区间，市场需求仍很旺盛；
            第七 ，二手房交易市场将会蓬勃发展 ，住宅租赁市场将会更加旺盛 ，租金将会 有较大幅度的上升。目前租售价格倒挂的现象，会逐渐得到纠正并回归正轨；
            第八 ，办公楼 、商业用房市场将会成为机构投资主流市场，房地产开发企业也将逐步调高办公物业、商业物业开发比例及持有比例；
            第九，旅游地产将持续高速度发展 ，度假用房及其短期交换使用（分时度假）将成为新的热点 ；
            第十，中国将出现以特大城市为中心的城市群组发展模式，北京 、上海等大规模中心城市肯定会越来越大 ，不断向周边兼并、扩张。
        展望发展机遇，迎接历练挑战
            发展机遇：
            1、未来五年，可能是中国房地产中小规模企业发展壮大的最后盛宴；
            2 、中国城市化进程中二、三线城市短暂出现的大有可为的掘金天地；
            3 、成品化交付住宅、低碳环保科技住宅 ，是未来住宅发展的新方向；
            4、养老产业 、休闲度假产业 、旅游产业，将成为新的投资开发热点；
            5、办公物业、商业用房的开发与持有，将成为越来越多的房企战略；
            6、环渤海区域日渐成熟，以沈阳为核心的新东北开发将步入快车道。
            面临挑战：
            1 、战略方向的厘定 ，发展空间的规划与布局，将决定着未来能够走多远 ；
            2、集团内部多产业运营、交叉 、互补 、联动，将决定着未来的盈利能力；
            3、资金筹措 、土地储备 、拿地能力，将成为企业进一步跃升台阶的掣肘；
            4 、专业人员 、管理平台、企业品牌 ，将成为多项目 、多品类运作的瓶颈；
            5 、开发资金使用效率、开发品类取舍复制，将极大考验管理层能力智慧。
            战略层面的三个基本思考
            孙子兵法云：“上兵伐谋，其次伐交 ，其次伐兵，其下攻城”。
            企业运作亦是如此，战略定位的成败取决于站得有多高，看得有多远。如果沱沱河不是发源于青藏高原海拔6621米的唐古拉山脉各拉丹冬雪峰 ，没有“一览众山小”的眼界与气魄，也不可能汇聚百川，奔流到海 。
            1、战略方向之一：发展模式之辩
        战略高度    战略方向    方向解析
        上策    自瞻    我是主角
        中策    他瞻    我是配角
        下策    无瞻    路人甲乙
            上策为自瞻 。立于群山之巅，战略眼光深邃高远，在这片独拓的领地中 ，我们是主角，掌握着核心资源和游戏规则，别人只能在后面望我项背。比如物流与地产结合的“物流产业园”模式 、“养老度假地产”模式、“休闲度假地产”模式等都可以成为企业深入探讨的战略方向。
            中策为他瞻。无法独创市场，就应以行业领军企业马首是瞻，利用他们的游戏规则 ，跟随在他们的左邻拿地，沿承他们的成熟产品线 ，在他们创造的舞台上，他们演主角，我们饰配角 ，跟随唱戏。
            下策为无瞻 。没有战略远见，随机拿地，随机开发 ，被动前行，在市场经济的大舞台上，只是个跑龙套的路人甲乙，终将泯然于众，自消自亡。
            2 、战略方向之二：空间布局之辩
        战略高度    战略方向    方向解析
        上策    全国市场    全国领先
        中策    东北市场    东北领先
        下策    一城一池    一城领先
            董事长曾经说过：自然界中，任何一种生物都有发展壮大的原始冲动。而战略空间布局，取决于发展模式。所谓“心有多大，舞台就有多大”，但前提是：必须寻求到一种科学独特的发展模式 ，形成完善的扩张赢利体系 ，才足以支撑其短期内跳跃式发展，否则 ，只能沦为冒进与蛮干 。对应以上两个战略层面交叉分析：自瞻战略 ，要有布局全国市场的心胸；他瞻战略，要有布局东北市场的心胸 。而在这个五年区间，“深耕沈大双核心，战略布局全东北” ，应是企业的基本愿景。
            3、战略方向之三：自身挖潜之辩
        战略高度    战略方向    方向解析
        上策    三产业联动    大关联：一产业兴，三产业旺
        中策    三产业交叉    小互动 ：各行其道，偶有交叉
        下策    三产业割裂    无互动 ：独撑市场，自生自灭
            如今的集团化企业，有着泾渭分明的两个发展方向：一种趋势是“减法”，比如万科地产，从90年代初开始“减负瘦身”，剔除其他产业，专著于住宅地产发展，终成全球住宅地产巨擘；另一种趋势是“加法” ，比如海尔集团，白色家电黑色家电，品类越做越多 、越全，也终成就其国际化地位。
            减法与专注固然令人钦佩 ，加法的集大成者，也有着规律可循 ：海尔的产品品类虽多，但主业依旧为电器制造；中粮集团虽然庞大，但厘清“食品产业链”后，方才悟道重生。因此 ，yh0612cc银河集团旗下的“物流 、地产 、金融”，三大产业如何进行大关联 ，才是集团未来长足发展、迅速跃升的关键 。

            “锦绣前程，与众相联”的企业寓意，是yh0612cc银河发展的文化源泉 ；“精英人才战略”，是yh0612cc银河扩张的中流砥柱；“人际关系简单 、企业大家庭”的工作氛围，是yh0612cc银河事业的效率所在；“创新并永远走在别人前面”，是yh0612cc银河跳跃式发展的动力核心 。所谓“长计划 ，短安排” 。“十二五”的大幕已经徐徐开启，跟随国家发展战略号角的奏响 ，yh0612cc银河集团也应以科学的“十年战略布局 ，五年中期规划，三年发展纲要 ，一年经营计划” ，来应对这个五年区间的“大危机、大变局、大机遇”，迎来属于yh0612cc银河的“新起点 、新环境、新挑战” 。
            “斯有神鸟，非梧桐不栖，非练实不食 ，非醴泉不饮，心存高远，翔于千仞，浴火涅槃” 。yh0612cc银河如是。

        yh0612cc银河地产集团营销管理本部总监姜廷波
        加入时间：2011/3/29 12:59:00 阅读次数：1898


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