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        3. 总第187期2011年03月28日
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        物业服务要“趁早” /谷洪芳
            物业服务早期介入是指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究 ，从物业管理角度对物业规划 、设计 、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求 ，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应 。
            物业服务的早期介入具有如下功能：
            首先，早期介入能优化设计，提高工程质量
            随着社会和经济的发展，人们对物业的品位和环境要求日益高涨。这使得建设单位在开发过程中，除了执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的使用功能 ，布局的合理，建筑的造型，室外环境以及生活的便利 、安全和舒适等。物业管理企业在项目设计、施工时 ，从业主或使用人及日后管理的角度对物业进行审视，协助物业建设单位加强对工程质量的监督 ，就房屋设计、供电 、供水、燃气、污水处理、道路 、绿化 、服务配套等方面提出建设性意见，使物业的设计更加优化、完善。
            其次，早期介入有利于加强对物业的全面了解
            对物业及其附属设施设备的养护维修是物业服务企业的主要工作内容 。要做好这个方面的工作，就必须对物业的土建结构 、管线走向、设备安装等情况了如指掌。所以，物业服务企业在早期介入阶段，就要充分了解物业的上述情况，对于图纸的改动和增减部分做认真记录 ，并且对设备安装 、管线布置进行全过程跟踪掌握，便于在日后管理中做到心中有数，对症下药 。

            物业服务企业应参与物业规划设计 、建设、销售和竣工验收阶段：
            (一)规划设计阶段
            1 、主要内容：
            (1)就物业的结构布局 、功能方面提出改进建议；
            (2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；
            (3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；
            (4)就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑 、设施 、场地的设置 、要求等提出意见。
            2、方法和要点：
            (1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
            (2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求 ，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险 。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整 ，为建设单位节约投资。
            (3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用 、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一  。
            (4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
            (5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。
            (二)建设阶段
            1、主要内容 ：
            (1)与建设单位 、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。
            (2)配合设备安装，确保安装质量。
            (3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
            (4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况 ，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
             2、方法和要点：
            (1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察 、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
            (2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据 。
            (3)物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法 ，既要对质量持认真的态度 ，又不能影响正常的施工、监理工作。
            (三)销售阶段
            1 、内容 ：
            (1)完成物业服务方案及实施进度表；
            (2)拟定物业服务的公共管理制度 ；
            (3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续 ；
            (4)对销售人员提供必要的物业服务基本知识培训 ；
            (5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业服务咨询服务 ；
            (6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料 ，整理后归入物业管理档案 。
            2．方法和要点：
            (1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业服务的宣传及承诺，包括各类公共管理制度 ，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。
            (2)征询业主对物业服务需求意见，并进行整理 ，以此作为前期物业服务方案的制订和修正依据 。
            (3)在销售前 ，整理并全面完成物业服务方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中。
            (4)在销售前对售楼人员进行物业服务培训，使他们对物业服务的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业服务内容和模式有统一的理解。
            (5)在售楼现场安排专职的物业服务咨询人员 ，接受购房者的咨询。
            (6)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业服务有良好的印象。
            (四)竣工验收阶段
            竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。
            1 、内容 ：
            这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收 ；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收 ；在工程全面竣工后 ，参与综合竣工验收 。
            2、方法和要点 ：
            物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题 ，为物业的承接查验做准备 。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。

            在早期介入工作期间，物业服务企业在参与物业规划 、设计和建设的同时 ，应针对物业的特点，制定物业服务方案和各项规章制度，筹备成立现场物业服务机构，印刷各类证件，招聘人员，做好上岗培训等工作，以利于物业移交后，使物业服务的各项工作有条不紊地开展。同时，通过早期介入的磨合，与环卫 、水电、燃气、通讯 、治安 、绿化等部门之间的关系也基本理顺 ，为日后的管理建立服务渠道。通过早期工作的开展 ，使业主顺利入住 ，赢得业主的信赖，树立物业服务企业良好形象 。
        加入时间：2011/3/29 13:23:00 阅读次数 ：2014


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