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总第187期2011年03月28日

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关于保障性住房政策的研究与分析 /刘春

    2010年,国务院紧急出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中再次强调了“加快保障性住房安居工程建设”。新政策的出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的未来发展产生深远影响。因此，结合企业自身的实际去深入研究保障性住房政策特点和可能带来的影响，有助于更好的研究制定企业的战略发展方向和合理化的多点布局，从而能更好地来规避不必要的开发风险。
    要研究与分析保障性住房政策，首先需对该政策的内容及实施现状有所了解。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房及限价房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。从2007年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转移，廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。国家颁布了一系列关于保障性住房的政策，2008年的《政府工作报告》也明确提出要抓紧建立住房保障体系，解决城市低收入群体住房难，建设廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难问题。在2010年,国务院更是紧急出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中再次强调了“加快保障性住房安居工程建设”。而根据建设部等部门提出的初步方案，在 2009-2011三年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括新建廉租房等四项内容，总投资12190 亿元，年均投资4063亿元，其中两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。而从今年的形式看，国家对保障性住房的关注及投入将大大超出预期规划。大连住房保障工作也取得了一定的进展，政府也出台了一系列相应政策，包括《大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法》、《大连市经济适用住房管理办法》及《大连市城镇廉租住房保障办法》等。所有这些政策规划，都将极大地推动我市保障性住房体系的建设。
言及保障性住房政策影响，首先，保障性住房大量入市将必然影响房地产供求关系。受国家政策调控、国内经济增速滑坡和房地产业自身发展周期性因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场处于复杂敏感期。业内人士预计，如果未来 3 年住房成交量稳定，保障性住房将再分流商品房市场超过30%的份额。影响较重的是中小户型及中低价位的普通商品房，其客户群主要是城镇中低收入家庭新就业职工和流动人口。其次，保障性住房大量入市会拉低房地产价格。从国家统计局最新数据来看，截至2010年6月末，全国房地产开发企业待售商品房1.9182亿平方米，同比增长6.4%；其中住宅1.0646亿平方米，同比增长0.2%。2011年，根据国家建设部严令要求，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。这意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，占全国房地产投资规模的20%。不考虑其他因素，住宅市场的平均价格必将由此下降。再次，保障性住房大量入市影响房价上涨预期，引起市场销售量继续下降。业内人士认为，一万亿元投入保障性住房会加重中低收入者的观望心态。政府扩大保障性住房投资建设，将给房地产市场带来供给增加、需求减少的预期。保障房的大量上市会加重公众对房价下降的预期。在这种心理预期的驱动下，房屋价格将很难上涨，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。
    在国家大力控制房地产价格，地产价格逐渐趋于理性的今天，如何顺应市场需求，抓住市场中的新机遇，充分发挥自身竞争优势，扬长避短，进而取得新的发展，便成为我们所必须考虑的课题。针对这一问题结合当前市场状况和政策因素，我们可以从以三个方面下手。
    （一）加强市场细分，准确把握市场定位。
    突遇降温的房地产市场其实已经进入了细分化时代，消费者更趋理性的购买，变相的要求了房产商根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显。按国家统计局分组方法，将城镇家庭收入水平依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次。一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间；二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房；三是环境需求，要求较好的内部环境(装修、布局等)和外部环境（小区环境、配套设施、交通等）；四是服务需求，要求小区有完善的配套服务；五是品位需求，通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。
    合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足基本住房需求。依据国外住房保障经验和我国的实际，中等收入及以上群体(占60%左右)的住房改善需要依靠市场解决。准确的市场细分是帮助房地产企业锁定顾客的最有效方法。
    （二）抓好工程质量，打造质优价廉商品。
    2011年的房价依旧会保持理性的趋势。因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，合理安排商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上立于不败之地。房地产企业应从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。同时配合质监人员抓好建设工程质量，加强企业成本控制和财务管理，以质优价廉的商品、言而有信的信誉赢得顾客。同时，应从多个方面入手，普通商品房、商业写字楼、高端别墅等多个方面发展，合理分摊因产品定位单一所带来的风险。
    （三）塑造房地产企业品牌，打造特色企业文化。
    对房地产企业，项目开发是有时限的，企业品牌却是永久的、不受地域限制的。随着房地产市场的发展，越来越多的购房者开始将项目开发商的实力、商誉和品牌纳入到自己的考虑范围内。所以，房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段，而要从战略的角度出发，通过产品来彰显个性，提高企业品牌形象。具体来讲，可从以下方面着手：一是产品设计。差异化产品的设计一定要体现创新。二是施工建设保证质量。“产品质量就是生命”，这句话的意义在房地产业里显得尤为重要。三是进一步加强物业管理。房地产企业应该转变物业管理观念，将物业管理提升为物业“服务”，坚持做到以“服务”为一切物业管理活动核心的理念。
刘春：yh0612cc银河地产集团项目拓展本部总监

加入时间：2011/3/29 13:32:00

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